פאונדרס

פאונדרס- בחינת חוקתיות חוקים בהתאם לחוקי היסוד

בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, סעיף 10, אומר המחוקק באופן מפורש שחוק היסוד הזה, מבחינת ההתייחסות שלו לחוקים קיימים יהיה כזה שלא יפגע בדין קודם. כלומר כל חוק שהיה קיים עד 1992 יישאר בתוקפו גם אם הוא סותר את העקרונות של שני חוקי היסוד. אם מ-1992 המחוקק רוצה לחוקק חוקים הוא צריך לחוקק חוק שלא יסתור את חוק כבוד האדם וחירותו (לגבי חוק יסוד חופש העיסוק הכנסת מוסיפה שחוקים קודמים שסותרים את חוק יסוד חופש העיסוק יישארו בתוקף).

"חוק המחשבים בישראל התש"ן - 1990": בבחינת חוקתיות החוק האמור בהנחה שהדיון מתקיים בבג"ץ בשנת 1991, העיקרון השולט הוא עיקרון ריבונות הכנסת. לפי מגילת העצמאות מדינת ישראל "תקיים שוויון זכויות חבר גמור לכל אזרחיה". בחוק האמור יש פגיעה בעיקרון השוויון על-פי מגילת העצמאות שכן לא כל בתי-הספר והמכללות יוכלו לקבל רישיונות ללימודי מחשבים אלא רק כאלו שיוכיחו איתנות כלכלית.יש פה פגיעה בזכויות אך ניתן לראות שעל-פי פס"ד רגוזינסקי הכרזת העצמאות הייתה חסרת תוקף משפטי לפני 1992 - ולכן אף-על-פי שהיא כוללת דרישה לשוויון ולחופש דת אין היא מהווה חוק ולכן אינה מחייבת. כאשר יש הוראות חוק מפורשות של הכנסת יש ללכת לפיה, גם אם היא סותרת את עקרונות מגילת העצמאות. לכן ב-1991 החוק האמור תקף.

ב-1994 ניתן תוקף משפטי להכרזת העצמאות כשצירפו אותה לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

כיום יש חוקי יסוד המגדירים את כבוד האדם וחירותו, עיקרון השוויון וחופש הדת וכן הכרזת העצמאות הוכנסה לחוקי היסוד ולכן יש סיכוי סביר יותר שחוק המחשבים לא יהיה תקף.
סעיף 1: הפגיעה אשר באה לידי ביטוי היא פגיעה בחופש העיסוק ובעיקרון השוויון. על-פי חוק יסוד חופש העיסוק יש לבחון את החוק על-פי פסקת ההגבלה:

1. הפגיעה היא בחוק או לפי חוק. הפגיעה מעוגנת בחוק.

2. הולם את ערכיה של מדינת ישראל - יש כאן פגיעה בערכיה של מדינת ישראל כמדינה דמוקרטית ששואפת לשוויון. שר המדע והטכנולוגיה על-פי שיקול דעתו המוחלט יעניק רישיונות ללימודי מחשבים כאשר הקריטריון היחיד לקבל רישיון הוא איתנות כלכלית בלבד.

3. תכלית ראויה - לא ברור מהי התכלית שלשמה חוקקו את החוק ואיזו מטרה היא באה לקדם.

4. פגיעה במידה שאינה עולה על הנדרש - הזכות הנפגעת היא חוק יסוד חופש העיסוק כאשר לא ידוע מה משרתת הפגיעה.

בפס"ד אליס מילר מאחר ועקרון השוויון מעוגן בחוקה, חובה לאפשר שוויון הזדמנויות לנשים בקורס טיס. בפס"ד שדולת הנשים נגד ממשלת ישראל גם כן חובה לאפשר שוויון הזדמנויות לנשים בדירקטוריונים מאחר ועיקרון השוויון מעוגן בחוקה. פס"ד דנילוביץ נגד אל-על קובע כי השוויון הוא זכות יסוד חוקתית. עיף2 - לא ברור מדוע בתי-ספר או מכללות שקיבלו אישור צריכים להפריש עשרה אחוז מרווחיהם למשרד המדע והטכנולוגיה - לא ברור אם התכלית ראויה כלומר לא ידוע מהי המטרה שלשמה צריכים בתי-הספר והמכללות להפריש מדי שנה סכום מרווחיהם (יש פגיעה בעיקרון המידתיות).עורכי דין רבים טענו כי השוויון במקרה הזה לא היה מלא ואף היווה רשלנות מקצועית של ממש.

לכן ב-2005 חוק המחשבים לא תקף. "חוק להסדרת לימודי המחשבים בישראל, התשס"ה-2005" בניתוח חוקתיות החוק האמור יש לעבור על כל אחד מסעיפיו של החוק החדש ולבחון באיזה אופן הסעיף פוגע בחוק היסוד.

חברת השקעות הנדל"ן פאונדרס

חברת השקעות הנדל"ן פאונדרס, בבעלות דנה תדמור, טניה אמיד ואורי עצמון, מציעה למשקיעים ישראלים שותפות בקרקע בשטח של 12 דונם בעיירת הנופש הרציג נובי במונטנגרו, המיועדת להקמת מתחם יוקרתי של דירות ומלון בוטיק.

מדובר בקרקע בשטח של 12 דונם, המיועדת להשבחה בעיירת הנופש הרציג נובי, מונטנגרו. הקרקע, הממוקמת בשכונה היוקרתית מלינה, על צלע הר כ- 250 מטר קו אווירי לים, הינה קרקע ירוקה הנמצאת בתהליך השבחה מתקדם ועתידה לקבל בקרוב היתרי בנייה. מפאונדרס נמסר כי על הקרקע יקום מתחם של דירות יוקרה ומלון בוטיק, שישרת את האוכלוסייה המקומית ואת התיירים הרבים הפוקדים את המקום במהלך כל השנה.

העסקה שמציעה פאונדרס למשקיעים, היא שותפות בקרקע המיועדת לשינוי יעוד והשבחה גבוהה בתוך זמן קצר יחסית. שלב א' של רכישת הקרקע, שכבר הסתיים, התבצע על ידי קבוצת רכישה מטעם פאונדרס במחיר של 121 אירו למ"ר.

פרסום

כעת, נמצאת העסקה בשלב ב', שלב של קבלת אישורי אדריכל העירייה והרשויות, שנמצא כבר בעיצומו. מפאונדרס נמסר כי הקרקע צפויה להגיע לשווי של כ-300 אירו למ"ר לאחר השבחה, לפני בנייה. חלקות דומות באזור, שעברו השבחה והתחלות בנייה, נמכרות ב כ-400 אירו למ"ר.

הרציג נובי היא עיירת נופש המונה 30,000 תושבים השוכנת לאורך מפרץ קוטור ומרכזת עניים בקרב תיירים רוסים, סקנדינבים ובריטים.



"אנו רואים במונטנגרו יעד אסטרטגי להשקעות נדל"ן בתקופה הכלכלית הנוכחית והמאתגרת", מוסרת דנה תדמור, מנכ"ל חברת פאונדרס,ומוסיפה: "מונטנגרו הינה מדינה קטנה ומתפתחת, בעלת תנאים נוחים לביצוע עסקאות ובפרט עסקאות נדל"ניות. כיום ניתן לבצע עסקאות, בהן יש רישום בטאבו של בעלות זרה מלאה על הקרקע. בנוסף, פשטות המנגנון הכלכלי ועידוד הממשל להשקעות זרות, תורמים לתנאים עסקיים נוחים".

מונטנגרו השוכנת על הים האדריאתי, זכתה לאחרונה לכינוי המונטה קרלו של הבלקן. מדובר באזור נוצרי של יוגוסלביה לשעבר, שנפרד בשנת 2006 מסרביה. הרפובליקה המונה כ-800 אלף תושבים נהנית מצמיחה תיירותית הגבוהה באירופה- כ 10% בשנה.

מפאונדרס נמסר כי רוכשי הקרקעות באזור הינם בעיקר רוסים, אנגלים וסקנדינבים המעדיפים, באווירה הכלכלית הנוכחית, להשקיע את כספם בנדל"ן ולהבטיח את הונם בנכס ממשי . רבים מהם הינם בעלי בית שני במונטנגרו. לדבריהם, הון רוסי מושקע יחסית בקלות בנכסים במונטנגרו לאור העובדה שקיימות טיסות ישירות מרוסיה ואין צורך בוויזה לתיירים.

פאונדרס על אי של יציבות בעולם נדל"ני סוער

פאונדרס על אי של יציבות בעולם נדל"ני סוער

איפה כדאי להשקיע אחרי המשבר? איזה אפיקים עדיפים על משקיע ישראלי? איך לבחור מנהלים טובים להשקעה?
משקיעים פרטיים, חברות ובמיוחד גופים מוסדיים מגדילים בהתמדה את הקצאת הנכסים בנדל"ן מניב ומרחיבים משמעותית את תיקי הנכסים במדינות יציבות כמו בקנדה מתוך הבנה כי הוספת מרכיב נדל"ני מייצבת את תיק ההשקעות ומתאימה את תזרים המזומנים העתידי לאופי ההתחייבויות ארוכות הטווח.
המשבר הכלכלי האחרון היה הנושא החם ביותר במהלך שנה וחצי האחרונות. כולם דיברו על כך שהיה החמור ביותר מאז שנות ה-20, כולם למדו את המושגים כמו סאב-פריים, נגזרים פיננסיים ומינוף יתר. מומחים פרסו את משנתם באינספור ראיונות והסבירו כי זה הזמן להשקעות שיניבו תשואות של פעם במאה במיוחד בתחום הנדל"ן. כיום כבר ניתן לאמת או לפחות לחזק את האמירות הללו וכמעט כל חודש גוף מוסדי נוסף מודיע על רכישת נכסים מניבים בהיקפים גדולים. כלל, הראל, לאומי, מנורה ומגדל הגדילו משמעותית את הקצאת הנכסים לטובת הנדל"ן המסחרי המניב בישראל ובאזורים יציבים בחו"ל כמו שוויץ וקנדה, אך הבעיה היא שרוב המשקיעים הקטנים כרגיל ישבו על הגדר, לא ידעו להיכנס בזמן לשווקים וליהנות מהתיקון. אז השאלה היא מה אפשר וכדאי לעשות כעת למשקיע פרטי, איפה ובאילו אפיקים להשקיע?
בשוק ההון העליות והתיקונים הגדולים כבר מאחורינו ומי שלא נכנס בתחתית ראוי שלא יתפתה כעת כשרוב המדדים חזרו לרמתם ההתחלתית, בטח לא להשקעות קצרות. אם נתמקד בנתונים כלכליים, גם רכישת דירה בארץ לצרכי השקעה אינה עוד אטרקטיבית כפי שהייתה בחמש שנים האחרונות ומי שילך אחרי העדר סביר שימצא את עצמו קנה ביוקר. עליית מחירי הדירות בכ-30% יחד עם הירידה של 10% בשכר הממוצע, תוכניות המדינה לשווק קרקעות למגורים בהיקף מאסיבי וצפי לעליית הריבית מצביעים בבירור על המגמה הצפויה. לעומת זאת, מצב הנדל"ן בחו"ל עדיין מלא הזדמנויות ומבטיח להניב תשואה עודפת משמעותית על השקעות נכונות.
איפה ובאיזה אפיקים להשקיע?
בנדל"ן, בדיוק כמו בשוק ההון יש מגוון אפיקים ברמות סיכון שונות ומי שמצפה לתשואות של 25% ומעלה ראוי שיבין כי זה כרוך בנטילת סיכונים ונדרשים ניסיון מעשי ומומחיות רבת השנים לניהול מוצלח של השקעה כזו. מאחר והשקעות נדל"ן מאופיינות בסף כניסה גבוה יחסית ונזילות נמוכה כדאי למשקיעים מתחילים לשקול אפיקים סולידיים על מנת להכיר את הענף, למצוא חברות ומנהלים טובים ורק אז להוסיף מרכיב אופורטוניסטי לתיק.
המחקרים שבוצעו בשנה האחרונה ע"י גופי מחקר מובילים כמוCBRE ו- Colliers הצביעו על ירידות חדות במחירי הנדל"ן ברוב מדינות העולם. המחקרים מראים כי שני הגורמים שהשפיעו יותר מכל על מחירי הנדל"ן בשווקים המקומיים היו היצע הנדל"ן ופגיעת המשבר בכלכלה המקומית. מכל מדינות ה-G8 קנדה היחידה שהפגינה יציבות במהלך המשבר, בייחוד בתחום נדל"ן מסחרי ומשרדים. מערכת הבנקאית בקנדה לא נפגעה מהמשבר, לא היה היצע מנופח של פרויקטים והתחלות הבנייה. איכות החיים בקנדה היא בין הגבוהות בעולם ואחוז המובטלים העומד על 8.4% נמוך משמעותית מזה של ארה"ב ודומה לזה של ישראל. כל הנתונים האלה מצביעים על קנדה כי יעד אטרקטיבי להשקעות.
יחד עם זאת יש לזכור כי השקעות בחו"ל מחייבות מומחיות וניסיון באזור השקעה הספציפי, לכן חשיבות בחירת המנהלים הינה קריטית ויש להשקיע בפרויקטים של חברות עם רקורד ביצועים מוצלח באזור. החברה המובילה תחום השקעות נדל"ן בקנדה היא פאונדרס. החברה פועלת משנת 1997 ועד היום השקיעה בנכסים בהיקף של כ- 300 מיליון דולר. האסטרטגיה של פאונדרס מבוססת על איתור נכסים איכותיים עם חוזים ארוכי טווח שמושכרים לממשלה או חברות AAA. החברה מתמחה בהשקעות מניבות לטווח קצר ובינוני ובמהלך 2009 הרחיבה את תיק הנכסים המניבים באזור טורונטו בשלושה נכסים נוספים: שניים המושכרים למדינת קנדה וחנות גדולה המושכרת לרשת Zellers, קמעונאית מס' 1 בקנדה.פאונדרס מנצלת קשי נזילות של קרנות נדל"ן וחברות פיתוח ורוכשת מהם נכסים איכותיים במחירים אטרקטיביים המגלמים תשואה עודפת להשקעה. פאונדרס מגייסת את ההון העצמי לרכישת הפרויקטים ממשקיעים פרטיים ומוסדיים ולמעשה מצרפת אותם כשותפים להשקעה לכל דבר.
התשואה הממוצעת בפרויקטים מניבים של פאונדרס עומדת על כ-